中商情報網(wǎng)訊：近日，浙江省嘉興市海鹽縣發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的若干意見》（以下簡稱《意見》），對項目方案設(shè)計、項目宣傳、預(yù)售許可和銷售、協(xié)議（合同）簽訂、關(guān)于退房退定、貸款購房、樣板房、住宅全裝修、預(yù)售資金監(jiān)管、經(jīng)紀機構(gòu)管理、項目交房作出了明確規(guī)定。

《意見》嚴禁向買受人推薦或提供首付貸（包括金融機構(gòu)和其他民間借貸機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)借貸），嚴禁首付墊資行為，首付比例要求的錢款未交清前不得辦理合同網(wǎng)簽備案。嚴禁慫恿、協(xié)助買受人以假離婚、出具假的收入證明等進行騙貸。

《意見》規(guī)定，潛在購房人明確購房意向后，雙方就商品房預(yù)售簽署定金協(xié)議的，開發(fā)商應(yīng)向意向買受人出示并解讀《購房提示告知書》，再由其書面確認，并在協(xié)議簽署前進行不利因素告知。凡《購房提示告知書》未由意向買受人書面確認、未進行不利因素告知、未按要求進行錄音錄像或未按要求分項分頁進行書面簽字確認的，買受人提出退定要求的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)予退定。監(jiān)管賬戶資金可用于意向金、定金、購房款的退還。意向買受人提出意向金退款要求的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)無條件全額退款；退還購房款、定金、意向金一般應(yīng)在雙方達成一致意見后30天內(nèi)完成退款，具體在合同、協(xié)議（含補充協(xié)議或調(diào)解書）中明確。

 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的若干意見》政策全文

各房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)：

為進一步加強房地產(chǎn)市場管理，營造公開、公平、公正、有序的市場環(huán)境，著力化解房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》《嘉興市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進一步加強市區(qū)商業(yè)辦公項目管理意見的通知》（嘉政辦發(fā)〔2019〕49號）等相關(guān)法律法規(guī)及文件精神，結(jié)合我縣實際，特制定以下若干意見：

一、關(guān)于項目方案設(shè)計

1. 商服用房嚴禁以預(yù)留廚房間、排油煙管（井）道、燃氣管道等方式為今后住人提供改造條件。除土地出讓公告和出讓合同中載明外，一律不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。

2.除聯(lián)排別墅外，不得將底層房屋周邊部分花園綠地歸底層業(yè)主或為底層業(yè)主排他性使用創(chuàng)造條件。

二、關(guān)于項目宣傳

1.戶型圖、裝修示意圖應(yīng)以規(guī)劃許可確定的施工圖為底圖并標注軸線尺寸，不得宣傳所謂的“拓展面積”。裝修示意圖只能示意套內(nèi)部分，不得包括所謂的拓展部分。戶型圖、裝修示意圖宣傳頁上同時印制該戶型的實際交付建筑平面圖并注明。

2.房屋性質(zhì)的宣傳必須以規(guī)劃許可確定的類別進行宣傳，嚴禁以LOFT等非法定類別進行宣傳。不得違規(guī)宣傳所謂的人車分流、投資升值及回報率。購房落戶、入學應(yīng)以公安、教育部門相關(guān)規(guī)定為準，不得宣傳購房落戶、購房入學、學區(qū)房等。地下車位、儲藏室不得宣傳獨立辦理產(chǎn)權(quán)登記。區(qū)位、交通宣傳方面不得采用“時間”的概念代替“距離”?？梢孕麄鲗痈?，但不得違規(guī)宣傳“買一層送一層”、“買一層得（用）兩層”等類似內(nèi)容。

3.項目沙盤應(yīng)與規(guī)劃部門審定的總平面布置圖基本一致，必須標注指北針（或風玫瑰圖）和不利因素，注明“僅供參考，具體以規(guī)劃部門審定的總平面布置圖為準”字樣。室外配套工程主要硬鋪裝、道路面層的材質(zhì)在沙盤上予以標注或說明。

4.嚴禁虛假優(yōu)惠，打折、充值抵價的基數(shù)必須是報備的“一房一價”（以下簡稱備案價），不得在高于備案價的基礎(chǔ)上進行打折或充值抵價。嚴禁虛假贈送，嚴禁將購房贈送車位、贈送面積、贈送儲藏室等作為宣傳手段，實際卻以超出住宅備案價的價格與住宅進行捆綁銷售。

5.住宅和車位、儲藏室合并銷售的，應(yīng)在“一房一價”表上明確各自的面積（個數(shù)）、單價及總價，在定金協(xié)議和合同中也應(yīng)明確各自對應(yīng)的價格以及合同總價。

6.項目位置示意圖應(yīng)準確、清楚，并與實際地圖比例恰當。沙盤和不利因素告知應(yīng)完整、充分標示，需告知項目內(nèi)部和周邊對生產(chǎn)、生活產(chǎn)生較大影響的設(shè)施、設(shè)備和建筑等，包括但不局限于小區(qū)外部（用地紅線外至少500米內(nèi)）的垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、信號塔、高壓電塔、變電設(shè)備、高速公路、鐵路、城市主干道、殯葬場所和小區(qū)內(nèi)部的變電設(shè)備、機動車出入口、公共活動場館等可能造成光、聲、氣味等影響的內(nèi)容。

三、關(guān)于預(yù)售許可和銷售

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在申報預(yù)售的銷售方案中說明銷售模式（包括是否委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售及建立第三方分銷渠道情況），如果采用委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售的，需提供委托銷售合同（協(xié)議）。銷售過程中受委托經(jīng)紀機構(gòu)或銷售模式發(fā)生變化的，應(yīng)在5日內(nèi)向房地產(chǎn)主管部門報備。銷售方案中應(yīng)明確預(yù)售分批申請情況，無特殊情況不得對銷售批次進行調(diào)整。

2.房地產(chǎn)企業(yè)、受委托經(jīng)紀機構(gòu)要加強對銷售人員的專業(yè)培訓，確保銷售人員熟知項目規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、不利因素、工程建設(shè)、交付時間等情況以及房地產(chǎn)市場管理、信貸、稅收等方面的政策和知識，不作不符合項目實際或違反政策的誤導和虛假宣傳。

3.聯(lián)排別墅等同一套房屋包含地上、地下兩部分的，地上、地下部分必須同時申領(lǐng)預(yù)售許可證。

4.全裝修商品住宅項目應(yīng)在預(yù)售住宅房源內(nèi)至少設(shè)置一套交付樣板房。不同裝修標準的，應(yīng)在預(yù)售住宅房源內(nèi)分別設(shè)置交付樣板房。分期預(yù)售的項目，前面已設(shè)置的交付樣板房可以沿用。交付樣板房設(shè)置前不予預(yù)售許可。

全裝修住宅項目申請商品房預(yù)售時，應(yīng)在預(yù)售方案中載明交付樣板房的套數(shù)、具體位置、裝修所用主要材料和設(shè)施設(shè)備、驗收記錄等內(nèi)容。預(yù)售過程中，預(yù)售方案中載明的交付樣板房內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)及時向房地產(chǎn)主管部門提交變更資料。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供參觀、介紹交付樣板房等服務(wù)。對與交付樣板房有差異的戶型，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與購房人確認戶型結(jié)構(gòu)、裝修等差異，并在簽訂商品房買賣合同時做出約定，確認過程應(yīng)進行錄音錄像。

項目銷售現(xiàn)場和交付樣板房內(nèi)應(yīng)公示施工總承包、裝飾裝修、設(shè)計、監(jiān)理等單位信息，以及裝修主要材料、設(shè)施設(shè)備清單明細，清單明細應(yīng)與商品房買賣合同中的約定一致。交付樣板房不得加裝合同約定交付標準以外的設(shè)施設(shè)備。非交付標準的項目、內(nèi)容等應(yīng)在公示欄內(nèi)注明并在醒目位置予以醒目提示。

5.預(yù)售許可前公開公示內(nèi)容檢查時，同時檢查固定簽約區(qū)（含繳費區(qū)）、樣板房的設(shè)置、全裝修項目公示欄內(nèi)容是否符合要求，商品房項目銷售現(xiàn)場“簽約區(qū)”設(shè)置及簽約流程要求見附件。不得設(shè)置除聯(lián)接房地產(chǎn)企業(yè)該項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立銀行以外的其他POS終端；納入監(jiān)管的定金、購房款收取時必須使用聯(lián)接房地產(chǎn)企業(yè)該項目銀行監(jiān)管賬戶的POS終端。

6.房地產(chǎn)項目因違法（違規(guī)）銷售行為被暫停網(wǎng)簽后仍發(fā)生較多信訪投訴的，視情對項目后續(xù)申請預(yù)售許可實施最嚴格監(jiān)管要求。

四、關(guān)于協(xié)議（合同）簽訂

1.定金協(xié)議、《商品房買賣合同》必須附《購房提示告知書》。

2.原則上不得簽署除定金協(xié)議、網(wǎng)簽合同以外的所謂“草簽合同”，如果簽訂草簽合同，草簽合同與網(wǎng)簽合同應(yīng)一致，如不一致，網(wǎng)簽合同簽訂前應(yīng)完整羅列兩者之間的不一致內(nèi)容，并由買受人簽字確認，如未簽訂書面確認書或未完整羅列不一致內(nèi)容的，如引起糾紛，以有利于買受人的原則進行認定。

3.未交付使用的商品房不得以房地產(chǎn)企業(yè)或第三方名義與買受人簽訂委托管理、售后包租、售后返租等協(xié)議。

4.除可售房源外，其余部分（如地面停車位、非機動車位）不得與買受人以出售、出租、贈送等形式簽定協(xié)議收取費用。業(yè)主共有部分（如悶頂、共有露臺、底層房屋周邊花園綠地等），房地產(chǎn)企業(yè)不得以出售、出租、贈送等方式進行處分或允諾由特定業(yè)主單獨使用。

5.同一組子母車位不得拆分銷售。

6.不得對備案合同已明確的相關(guān)條款重新以簽訂補充協(xié)議的方式作出不一致約定。

五、關(guān)于退房退定

1.潛在購房人明確購房意向后，雙方就商品房預(yù)售簽署定金協(xié)議的，開發(fā)商應(yīng)向意向買受人出示并解讀《購房提示告知書》，再由其書面確認，并在協(xié)議簽署前進行不利因素告知。凡《購房提示告知書》未由意向買受人書面確認、未進行不利因素告知、未按要求進行錄音錄像或未按要求分項分頁進行書面簽字確認的，買受人提出退定要求的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)予退定。

2.監(jiān)管賬戶資金可用于意向金、定金、購房款的退還。意向買受人提出意向金退款要求的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)無條件全額退款；退還購房款、定金、意向金一般應(yīng)在雙方達成一致意見后30天內(nèi)完成退款，具體在合同、協(xié)議（含補充協(xié)議或調(diào)解書）中明確。

3.意向金、定金、購房款繳納時，嚴禁用支付寶、微信等將定金、購房款轉(zhuǎn)給個人或經(jīng)紀機構(gòu)，必須付款至房地產(chǎn)企業(yè)專用賬戶。如買受人因未帶銀行卡等需代為刷卡的，必須簽訂書面委托書，受委托人必須是房地產(chǎn)企業(yè)員工，并應(yīng)當場將該款項轉(zhuǎn)賬至房地產(chǎn)企業(yè)專用賬戶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當場出具收款憑證。

4.收取的定金、購房款必須出具正規(guī)票據(jù)并加蓋房地產(chǎn)企業(yè)公章或財務(wù)專用章。

5.定金協(xié)議簽訂前，應(yīng)核查或口頭問詢定購人是否存在征信問題，并在定金協(xié)議中明確因征信問題退定的處理條款。貸款購房的，合同網(wǎng)簽備案前，買受人的所有成員必須提供征信證明，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對買受人所有成員的征信證明予以核查并留存，凡買受人中有成員的征信不符合要求的，房地產(chǎn)企業(yè)不得與其簽訂商品房買賣合同。因房地產(chǎn)企業(yè)對《商品房買賣合同》簽訂前買受人所有成員征信核查不到位導致《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行的，一律憑生效法律文書辦理合同備案撤銷手續(xù)。

6.禁止房地產(chǎn)企業(yè)以網(wǎng)簽銷售商品房的形式為各類欠款提供質(zhì)押擔保，如發(fā)生此類情況，《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行的，一律憑生效法律文書辦理合同備案撤銷手續(xù)。

六、關(guān)于貸款購房

1.嚴禁向買受人推薦或提供首付貸（包括金融機構(gòu)和其他民間借貸機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)借貸），嚴禁首付墊資行為，首付比例要求的錢款未交清前不得辦理合同網(wǎng)簽備案。

2嚴禁返本銷售或變相返本銷售問題。

3.嚴禁慫恿、協(xié)助買受人以假離婚、出具假的收入證明等進行騙貸。

七、關(guān)于樣板房

1.毛坯交付的商品住宅項目不建議設(shè)置樣板房，如需設(shè)置的，一般應(yīng)設(shè)置在預(yù)售住宅房源內(nèi)；確需在預(yù)售住宅房源以外設(shè)置的，其結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸應(yīng)與待交付的預(yù)售住宅房源保持一致，不得做空間拓展，且必須由符合資質(zhì)條件的測繪公司提供樣板房測繪報告，展示的家具尺寸需明示；施工期間，實體樣板房與售樓部或市政道路之間應(yīng)設(shè)置單獨、封閉的出入口，確保通行安全。

2.全裝修商品住宅的樣板房應(yīng)設(shè)置在預(yù)售住宅房源內(nèi)。申領(lǐng)首張預(yù)售許可證前，如果預(yù)售住宅房源內(nèi)交付樣板房尚未設(shè)置的，可以在預(yù)售住宅房源外臨時設(shè)置樣板房，但首張預(yù)售許可證領(lǐng)取后4個月內(nèi)或申領(lǐng)第二張預(yù)售許可證前，應(yīng)在預(yù)售住宅房源內(nèi)設(shè)置交付樣板房；預(yù)售住宅房源外樣板房必須按房屋實際尺寸施工，其結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、裝修標準與預(yù)售住宅房源內(nèi)交付樣板房一致，嚴禁拓展空間，且必須由符合資質(zhì)條件的測繪公司提供樣板房測繪報告，展示的家具尺寸需明示，并由房地產(chǎn)企業(yè)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對照裝修施工圖及相關(guān)驗收規(guī)范、標準等進行驗收并形成驗收記錄；預(yù)售住宅房源內(nèi)交付樣板房施工完成后，由房地產(chǎn)企業(yè)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對照裝修施工圖及相關(guān)驗收規(guī)范、標準等進行驗收并形成驗收記錄，經(jīng)公證確認一致并告知已購房源的全部購房人后方可拆除預(yù)售住宅房源外臨時設(shè)置的樣板房。預(yù)售住宅房源內(nèi)交付樣板房的保留時間自全裝修商品房交付消費者之日起不少于6個月，或者自建設(shè)項目竣工驗收合格之日起不少于2年，保留時間內(nèi)不得將交付樣板房交付給購房人使用或者作展示以外的其他用途。預(yù)售住宅房源內(nèi)交付樣板房銷售時，合同約定的交付時間應(yīng)滿足樣板房保留時間要求。

3.實施樣板房保全證據(jù)影像公證及樣板房承諾書公證。

八、關(guān)于住宅全裝修

1.裝修所用主要材料、設(shè)施設(shè)備應(yīng)在商品房買賣合同中明確3種同檔次、價位基本相同的品牌、規(guī)格、型號、等級。

2.各種戶型的裝修施工圖必須向縣住建局報備。 

九、關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管

1.項目未竣工備案前，主監(jiān)管賬戶累計收入資金（不含退還的意向金、定金、購房款）達到預(yù)算清冊總額130%，且滿足該監(jiān)管賬戶余額不低于應(yīng)監(jiān)管總額10%的，房地產(chǎn)企業(yè)方可申請撤銷對后續(xù)購房款的監(jiān)管，但應(yīng)監(jiān)管總額10%的資金在房屋竣工備案前不得使用。監(jiān)管銀行應(yīng)每月一次向縣人民銀行和住建局報送當月資金收支及余額情況。

2.房屋主體結(jié)構(gòu)封頂前不得解除資金監(jiān)管。凡經(jīng)查實應(yīng)進監(jiān)管賬戶資金未進監(jiān)管賬戶的，或經(jīng)查實未按要求使用監(jiān)管資金的，對該項目實施最嚴格預(yù)售資金監(jiān)管要求。

3.退定、退購房款的金額數(shù)量不得計算在監(jiān)管資金額度內(nèi)。

4.上述事項需在預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議中予以明確。

十、關(guān)于經(jīng)紀機構(gòu)管理

1.委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售的項目，應(yīng)公示委托銷售合同（協(xié)議）、受委托經(jīng)紀機構(gòu)的備案證明及委托銷售商品房承諾書，同時應(yīng)當在簽訂銷售委托合同（協(xié)議）5個工作日內(nèi)將上述材料向縣住建局報備。受委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售人員與房地產(chǎn)企業(yè)工作人員不得著相同工作制服，所有人員必須佩戴工作牌。

2.受委托經(jīng)紀機構(gòu)再委托第三方經(jīng)紀機構(gòu)（個人）建立分銷渠道的，必須負責對分銷渠道的管理，篩選合法、誠信的第三方分銷開展合作。如果潛在購房人（買受人）與第三方分銷產(chǎn)生糾紛，必須共同參與調(diào)解并配合調(diào)查取證。受委托經(jīng)紀機構(gòu)和第三分銷不得以提供服務(wù)等名義變相收取由委托方支付的傭金以外的服務(wù)費、茶水費、居間費、介紹費、活動費、團購費、電商費、咨詢費等其他價外費用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，納入經(jīng)紀機構(gòu)信用評價，同時抄告上級行業(yè)管理部門。

3.受委托經(jīng)紀機構(gòu)促成商品房成交的，應(yīng)將受委托經(jīng)紀機構(gòu)名稱、該套商品房銷售經(jīng)紀人員及第三方分銷（如涉及第三方分銷的）的信息在定金協(xié)議、《商品房買賣合同》內(nèi)予以記載。

4.采用第三方分銷模式的，客戶到達銷售現(xiàn)場后，必須由房地產(chǎn)企業(yè)或受委托經(jīng)紀機構(gòu)銷售人員予以接待，如實告知相關(guān)信息，包括但不限于不利因素告知、可能存在的第三方分銷的不實宣傳（如：周邊配套，區(qū)位及交通等信息）。第三方分銷人員不得在銷售現(xiàn)場從事營銷活動。

5.第三方分銷承諾專車接送，因未購房將客戶放任不管的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負責安置或提供返程費用。

十一、關(guān)于項目交房

1.交房前，應(yīng)在醒目位置公開竣工規(guī)劃核實確認書、竣工備案證明、住宅使用說明書、住宅保修書、各項收費標準及依據(jù)、前期物業(yè)備案合同，保修期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系人名單及聯(lián)系電話，并確保信息真實及人員到位。商品住宅項目辦理交房手續(xù)時，除向買受人提供住宅使用說明書、住宅保修書外，還需提供所購房屋的分戶驗收合格證明。

2.符合合同約定的交房條件后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)書面通知買受人辦理交房手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在買受人驗房前不得收取除物業(yè)專項維修資金以外的其他任何費用，并在合同中予以明確，如合同未明確的，買受人有權(quán)拒絕在驗房前繳納。

3.買受人驗房時發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題（符合質(zhì)量驗收標準合格條件的瑕疵除外），房地產(chǎn)企業(yè)和買受人應(yīng)書面簽字確認；驗房時所發(fā)現(xiàn)問題整改完成后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)再次書面通知買受人驗房，直至需整改問題全部整改完成。買受人所購房屋因施工質(zhì)量問題（符合質(zhì)量驗收標準合格條件的瑕疵除外）需要整改造成延期交房的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔延期交房的違約責任，并承擔延期交房期間產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用，房地產(chǎn)企業(yè)可向施工單位追償。

4.嚴禁強制買受人委托房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)指定的中介機構(gòu)代為辦理不動產(chǎn)權(quán)證，買受人自愿委托辦理的，必須簽訂委托辦理協(xié)議；買受人自行辦證的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)予配合

本意見自2020年12月1日起實施。各房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)要根據(jù)本意見在30天內(nèi)予以改正和完善。下一步，縣住建局將會同相關(guān)部門對各項目的整改落實情況予以檢查，發(fā)現(xiàn)未按要求落實的將嚴肅處理。同時，各相關(guān)職能部門要加大日常執(zhí)法檢查力度，對存在的違法違規(guī)行為的必須依法嚴肅查處；屬地鎮(zhèn)（街道）要加強對本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的巡查力度，及時調(diào)處各類矛盾糾紛，共同營造我縣房地產(chǎn)市場公開、公正、公平、有序的市場環(huán)境。

海鹽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局              海鹽縣自然資源和規(guī)劃局

海鹽縣市場監(jiān)管局            中國人民銀行海鹽縣支行

2020年10月30日

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。