寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會(huì)各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。2017年，黃石市寫字樓投資額達(dá)3.46億元，占全市房地產(chǎn)投資的比重達(dá)到2.21%。2017年，黃石市寫字樓新開工面積為1.61萬平方米，寫字樓施工面積為20.69萬平方米，寫字樓竣工面積為5000平方米。寫字樓銷售面積達(dá)2.70萬平方米；寫字樓銷售金額為1.34億元。隨著黃石市城市、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，寫字樓品質(zhì)升級(jí)，甲級(jí)寫字樓集中入市，使得黃石市寫字樓擺脫原來老舊寫字樓狹小、配套設(shè)施落后的舊面貌，呈現(xiàn)出高端大氣上檔次的設(shè)計(jì)和形象。黃石市寫字樓硬件品質(zhì)集中提升，包括智能化、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯配置、整體環(huán)境、大堂品質(zhì)等。由于黃石市都是中小型企業(yè)為主，對(duì)辦公面積需求不大，開發(fā)商為追求高利潤，出現(xiàn)有部分開發(fā)商在提高單價(jià)、控制總價(jià)，主打中小戶型，黃石市寫字樓市場開始日趨小戶型化。近年來，黃石市轉(zhuǎn)型升級(jí)取得了一定的效果，大中型企業(yè)都有大面積中高端辦公空間的需求，中高端寫字樓需求也就得到了釋放。企業(yè)對(duì)寫字樓的需求及要求在不斷提升，為了滿足現(xiàn)代化商務(wù)辦公需求及企業(yè)形象，未來甲級(jí)寫字樓的需求會(huì)較為旺盛，寫字樓開發(fā)投資仍將保持增長趨勢。預(yù)計(jì)到2025年，黃石市寫字樓投資額將達(dá)到9.7億元。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 10
第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 10
一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點(diǎn) 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11
第二節(jié) 寫字樓的分類 12
一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14
一、頂級(jí)物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓） 17
第二章 中國寫字樓市場分析 18
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 18
一、寫字樓發(fā)展回顧分析 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯(cuò)位競爭分析 20
四、甲級(jí)寫字樓競爭分析 21
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 23
一、房地產(chǎn)投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 24
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 24
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 25
一、寫字樓新開工面積 25
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 26
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 27
一、寫字樓銷售面積分析 27
二、寫字樓銷售金額分析 27
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 27
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 28
第三章 黃石市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 29
第一節(jié) 黃石市地理交通環(huán)境分析 29
一、地理位置 29
二、行政劃分 29
三、土地資源 29
四、交通條件 29
第二節(jié) 黃石市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 30
一、黃石市GDP增長情況分析 30
二、黃石市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 30
三、黃石市固定資產(chǎn)投資分析 30
四、黃石市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 31
五、黃石市居民收入情況分析 31
第三節(jié) 黃石市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 31
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 31
二、黃石市房地產(chǎn)政策 32
三、寫字樓相關(guān)政策分析 39
第四節(jié) 黃石市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 40
一、房地產(chǎn)投資金額分析 40
二、房地產(chǎn)施工面積分析 40
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 40
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 41
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 41
六、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 42
第四章 黃石市寫字樓市場供需狀況分析 43
第一節(jié) 黃石市寫字樓市場投資分析 43
一、黃石市寫字樓投資額分析 43
二、黃石市寫字樓投資類型 43
第二節(jié) 黃石市寫字樓市場供給分析 43
一、黃石市寫字樓施工面積分析 43
二、黃石市寫字樓新開工面積 44
三、黃石市寫字樓竣工面積分析 44
四、黃石市寫字樓竣工價(jià)值分析 45
第三節(jié) 黃石市寫字樓銷售情況分析 45
一、黃石市寫字樓銷售面積分析 45
二、黃石市寫字樓銷售金額分析 45
第四節(jié) 石市寫字樓出租需求分析 46
一、黃石市寫字樓出租需求分析 46
二、黃石市寫字樓出租價(jià)格分析 46
三、黃石寫字樓空置面積情況分析 46
第五章 黃石市重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?48
第一節(jié) 黃石港寫字樓市場分析 48
一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 48
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 48
三、寫字樓需求情況分析 49
四、寫字樓市場價(jià)格分析 49
五、寫字樓租金水平分析 50
第二節(jié) 團(tuán)城山寫字樓市場分析 50
一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 50
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 51
三、寫字樓需求情況分析 51
四、寫字樓租金水平分析 51
第三節(jié) 大冶寫字樓市場分析 52
一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 52
二、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 52
三、寫字樓需求情況分析 53
四、寫字樓租金水平分析 53
第六章 黃石市寫字樓客戶類型與營銷策略 54
第一節(jié) 黃石市寫字樓客戶類型分析 54
一、跨國公司客戶 54
二、金融企業(yè)客戶 54
三、工業(yè)企業(yè)客戶 54
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 54
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 55
六、其他類型客戶 55
第二節(jié) 黃石市寫字樓客戶選擇因素 55
一、地理位置 55
二、物業(yè)服務(wù) 56
三、租金水平 56
四、內(nèi)部裝修 56
五、通信網(wǎng)路 57
六、商業(yè)配套 57
第三節(jié) 黃石市寫字樓客戶銷售策略分析 57
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 57
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 57
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 58
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 58
五、營造對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 58
第四節(jié) 黃金山產(chǎn)業(yè)新區(qū)寫字樓客戶類型與營銷策略 59
第七章 黃石市寫字樓招商定位與策略分析 60
第一節(jié) 黃石市寫字樓招商階段分析 60
一、開發(fā)前期招商 60
二、開發(fā)中期招商 61
三、開業(yè)階段招商 61
四、開業(yè)后的招商 62
第二節(jié) 黃石市寫字樓招商定位要素 62
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 62
二、寫字樓目標(biāo)市場 63
三、寫字樓主題特色 63
四、寫字樓品種組合 63
第三節(jié) 黃石市寫字樓營銷推廣工具 63
一、樓書 63
二、DM單 65
三、VI系統(tǒng) 65
四、戶外包裝 66
五、報(bào)紙廣告 66
六、車身廣告 67
第四節(jié) 黃石市寫字樓招商策略分析 67
一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 67
二、寫字樓招商的廣告推廣 68
三、寫字樓的招商流程分析 69
四、寫字樓的招商策略建議 71
五、寫字樓的招商管理流程 73
第八章 黃石市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 77
第一節(jié) 黃石市寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 77
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 77
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 77
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 77
第二節(jié) 黃石市寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 78
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 78
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 78
三、成立業(yè)主委員會(huì) 78
四、編寫物業(yè)維修公約 78
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 78
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 78
第三節(jié) 黃石市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 79
一、寫字樓租賃合同的簽訂 79
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 79
三、寫字樓客戶的選擇 79
四、寫字樓租金的確定 82
第四節(jié) 黃石市寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 83
一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 83
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 84
三、寫字樓的安全服務(wù) 84
四、寫字樓的消防管理 85
五、寫字樓的保潔管理 85
第五節(jié) 黃石市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 86
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 86
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 86
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 87
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 88
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 88
第九章 黃石市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 90
第一節(jié) 黃石市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 90
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 90
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 91
三、寫字樓的地塊定位建議 92
四、寫字樓的市場需求分析 93
五、寫字樓的市場供給分析 94
第二節(jié) 黃石市寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 95
一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 95
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 96
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 97
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 99
第三節(jié) 黃石市超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢 102
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 102
二、更注重與城市關(guān)系的融合 102
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 103
第十章 黃石市寫字樓開發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 107
第一節(jié) 黃石萬達(dá)廣場投資有限公司 107
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 107
二、企業(yè)資質(zhì)情況分析 107
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 107
第二節(jié) 黃石市騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 108
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 108
二、企業(yè)資質(zhì)情況分析 109
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 109
第三節(jié) 黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 109
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 109
二、企業(yè)資質(zhì)情況分析 110
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 110
第四節(jié) 黃石興港置業(yè)有限公司 110
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 110
二、企業(yè)資質(zhì)情況分析 111
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 111
第十一章 2019-2025年黃石市寫字樓市場前景預(yù)測分析 112
第一節(jié) 2019-2025年中國寫字樓市場前景分析 112
一、中國寫字樓市場前景樂觀 112
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?112
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 113
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 113
第二節(jié) 2019-2025年黃石市寫字樓市場趨勢分析 114
一、價(jià)值取向明朗化 114
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 115
三、與國際化辦公需求相符合 117
第三節(jié) 2019-2025年黃石市寫字樓市場前景預(yù)測 117
一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測分析 117
二、寫字樓市場需求預(yù)測分析 118
三、寫字樓市場價(jià)格預(yù)測分析 119
第十二章 2019-2025年黃石市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 120
第一節(jié) 2019-2025年黃石市寫字樓投資盈利分析 120
一、寫字樓投資開發(fā)特性 120
二、寫字樓投資開發(fā)條件 121
三、寫字樓盈利模式分析 122
四、寫字樓投資成本分析 126
五、寫字樓的投資回報(bào)率 127
第二節(jié) 2019-2025年黃石市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 128
一、政策風(fēng)險(xiǎn) 128
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 129
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 130
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 130
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 130
六、競爭風(fēng)險(xiǎn) 130
第三節(jié) 2019-2025年黃石市寫字樓投融資策略分析 130
一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 130
二、寫字樓投資技巧分析 132
三、寫字樓投資策略分析 133
圖表目錄
圖表 1 2014-2018年中國不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成統(tǒng)計(jì) 24
圖表 2 2014-2018年中國寫字樓投資完成額統(tǒng)計(jì) 24
圖表 3 2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計(jì) 25
圖表 4 2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 25
圖表 5 2014-2018年中國寫字樓新開工面積統(tǒng)計(jì) 26
圖表 6 2014-2018年中國寫字樓施工面積統(tǒng)計(jì) 26
圖表 7 2014-2018年中國寫字樓竣工面積統(tǒng)計(jì) 26
圖表 8 2014-2019年中國寫字樓銷售面積統(tǒng)計(jì) 27
圖表 9 2014-2019年中國寫字樓銷售額統(tǒng)計(jì) 27
圖表 10 2014-2019年中國寫字樓年均銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 28
圖表 11 2014-2018年黃石市生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì) 30
圖表 12 2014-2018年黃石市居民人均可支配收入情況 31
圖表 13 2014-2018年黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額統(tǒng)計(jì) 40
圖表 14 2014-2018年黃石市房屋施工面積統(tǒng)計(jì) 40
圖表 15 2014-2018年黃石市房屋竣工面積統(tǒng)計(jì) 41
圖表 16 2014-2018年黃石市商品房屋銷售面積統(tǒng)計(jì) 41
圖表 17 2014-2018年黃石市商品房屋銷售額統(tǒng)計(jì) 41
圖表 18 2014-2018年黃石市商品房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 42
圖表 19 2014-2018年黃石市寫字樓投資額統(tǒng)計(jì) 43
圖表 20 2014-2018年黃石市寫字樓施工面積統(tǒng)計(jì) 44
圖表 21 2014-2018年黃石市寫字樓新開工面積統(tǒng)計(jì) 44
圖表 22 2014-2018年黃石市寫字樓竣工面積統(tǒng)計(jì) 44
圖表 23 2015-2018年黃石市寫字樓竣工價(jià)值統(tǒng)計(jì) 45
圖表 24 2014-2018年黃石市寫字樓銷售面積統(tǒng)計(jì) 45
圖表 25 2014-2018年黃石市寫字樓銷售金額統(tǒng)計(jì) 46
圖表 26 2014-2018年黃石市寫字樓空置面積統(tǒng)計(jì) 47
圖表 27 黃石市黃石港區(qū)寫字樓主要項(xiàng)目情況 48
圖表 28 黃石市萬達(dá)廣場寫字樓情況分析 49
圖表 29 黃石市恒大·錦繡磁湖寫字樓情況分析 49
圖表 30 黃石市摩爾城寫字樓情況分析 50
圖表 31 黃石市黃石港區(qū)部分寫字樓租金統(tǒng)計(jì) 50
圖表 32 黃石市黃石港區(qū)寫字樓主要項(xiàng)目情況 51
圖表 33 黃石市團(tuán)城山部分寫字樓租金統(tǒng)計(jì) 52
圖表 34 黃石市黃石港區(qū)寫字樓主要項(xiàng)目情況 53
圖表 35 黃石市大冶部分寫字樓租金統(tǒng)計(jì) 53
圖表 36 寫字樓開業(yè)后招商類別 62
圖表 37 寫字樓招商的策略 73
圖表 38 招商人員的基本工作程序 74
圖表 39 重要客戶接待流程 75
圖表 40 寫字樓招商審核流程 76
圖表 41 寫字樓自用型客戶統(tǒng)計(jì) 80
圖表 42 黃石萬達(dá)廣場投資有限公司基本情況 107
圖表 43 黃石萬達(dá)廣場投資有限公司資質(zhì)情況 107
圖表 44 黃石雙塔國際級(jí)寫字樓示意圖 108
圖表 45 黃石市騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況 109
圖表 46 黃石市騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)情況 109
圖表 47 黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況 110
圖表 48 黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)情況 110
圖表 49 黃石興港置業(yè)有限公司基本情況 111
圖表 50 黃石興港置業(yè)有限公司資質(zhì)情況 111
圖表 51 2019-2025年黃石市寫字樓投資規(guī)模預(yù)測趨勢圖 118
圖表 52 2019-2025年黃石市寫字樓銷售面積預(yù)測趨勢圖 118
圖表 53 寫字樓運(yùn)營管理能力示意圖 122
圖表 54 寫字樓需求類型及因素 122
圖表 55 寫字樓需求投資者類型情況 123
圖表 56 寫字樓開發(fā)運(yùn)營模式-直接處置型 123
圖表 57 寫字樓開發(fā)運(yùn)營模式-運(yùn)營處置型 124
圖表 58 寫字樓盈利模式整體示意圖 124
圖表 59 寫字樓盈利模式影響因素 125
圖表 60 寫字樓可持續(xù)盈利模式分析 125
圖表 61 寫字樓盈利案例研究 126
圖表 62 寫字樓運(yùn)營管理費(fèi)用情況 127
圖表 63 寫字樓行業(yè)融資渠道 132
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