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內(nèi)容概括

北京市于2009年，開(kāi)展了門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)、豐臺(tái)南苑棚戶區(qū)、通州老城棚戶區(qū)三區(qū)試點(diǎn)棚戶區(qū)改造工作。2011年，在試點(diǎn)棚戶區(qū)改造工作的基礎(chǔ)上，北京市又新增了豐臺(tái)長(zhǎng)辛店、首農(nóng)永樂(lè)店農(nóng)場(chǎng)、京煤集團(tuán)工礦棚戶區(qū)（門(mén)頭溝、房山、大興礦）等五片城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)。截至目前，門(mén)頭溝采空棚戶區(qū)、豐臺(tái)南苑棚戶區(qū)、通州老城棚戶區(qū)三片試點(diǎn)棚戶區(qū)的改造工作已基本完成，累計(jì)籌集安置房383萬(wàn)平方米、6.5萬(wàn)套，完成建設(shè)收購(gòu)計(jì)劃的108%，其中276萬(wàn)平方米、3.9萬(wàn)套安置房已主體竣工，累計(jì)搬遷居民4.3萬(wàn)戶，實(shí)現(xiàn)居民入住約1.5萬(wàn)套。新增五片城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)已籌集安置房65萬(wàn)平方米、7522套，其中40萬(wàn)平方米、4780套已基本建成，完成了6400戶入戶調(diào)查工作，預(yù)計(jì)于2014年完成改造工作。

2014年，北京市棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)為205個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃完成搬遷3萬(wàn)戶。截至2014年10月底，有35個(gè)項(xiàng)目完成規(guī)劃編制，89個(gè)項(xiàng)目需控規(guī)調(diào)整，13個(gè)項(xiàng)目已完成控規(guī)調(diào)整，28個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行土地招標(biāo)，3個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)和完成一次性招標(biāo)，46個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)搬遷騰退工作，8個(gè)項(xiàng)目完成搬遷騰退，共完成搬遷16298戶。其中，中心城區(qū)完成搬遷11066戶；遠(yuǎn)郊區(qū)及國(guó)有工礦完成搬遷5232戶。北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目達(dá)640個(gè)，涉及居民30.8萬(wàn)戶。按計(jì)劃，到2017年底前將完成15萬(wàn)戶改造任務(wù)，其中，2015年前完成8萬(wàn)戶。到2017年底，全市完成棚戶區(qū)改造15萬(wàn)戶，基本完成四環(huán)路以內(nèi)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)，使居民住房條件和生活環(huán)境明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施水平不斷提高。

未來(lái)幾年，北京市將按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、以人為本、全面改造、統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，落實(shí)區(qū)縣政府棚戶區(qū)改造責(zé)任，科學(xué)編制實(shí)施方案，深入細(xì)致做好群眾宣傳工作，加快推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，全面完成門(mén)頭溝采空區(qū)、豐臺(tái)南苑鎮(zhèn)、通州老城區(qū)三片和豐臺(tái)長(zhǎng)辛店等新增五片棚戶區(qū)改造任務(wù)，基本解決棚戶區(qū)居民住房困難問(wèn)題。

報(bào)告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 10

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10

一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 11

第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 12

一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13

第二章北京市城市發(fā)展背景環(huán)境 14

第一節(jié) 北京市城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 14

一、北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14
二、北京市固定資產(chǎn)投資 14
三、北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 17

第二節(jié) 北京市城市生態(tài)環(huán)境分析 18

一、地理位置 18
二、自然環(huán)境 19
三、生態(tài)景觀 19
四、資源分布 19

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 21

一、房地產(chǎn)土地政策 21
（一）土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 21
（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 23
（三）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 27
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 41
二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策 42
（一）新“國(guó)四條”與新“國(guó)十條” 42
（二）新“國(guó)五條”限購(gòu)政策出臺(tái) 43
（三）新“國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策 44
（四）住建部公布新增限購(gòu)城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 46
（三）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 49
四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 50
（一）關(guān)于加強(qiáng)北京舊城保護(hù)和改善居民住房工作有關(guān)問(wèn)題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法 53
（三）關(guān)于進(jìn)一步加快城市危舊房改造若干問(wèn)題的報(bào)告 57
（四）北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn) 59
（五）北京市舊城區(qū)改造的相關(guān)政策法規(guī) 63

第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 65

一、人口數(shù)量分析 65
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68

第三章北京市土地市場(chǎng)分析 69

第一節(jié) 北京市城市規(guī)劃布局 69

一、土地總體布局 69
二、工業(yè)用地布局 71
三、商業(yè)用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76

第二節(jié) 北京市土地供應(yīng)分析 78

一、土地推出情況 78
二、土地推出分布 78

第三節(jié) 北京市土地成交分 82

一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82

第四節(jié) 土地價(jià)格體系分析 94

一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 94
二、土地標(biāo)定地價(jià) 94
三、土地交易地價(jià) 95
四、土地拍賣(mài)地價(jià) 95

第五節(jié) 北京市用地供應(yīng)計(jì)劃 95

第四章北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 97

第一節(jié) 北京市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 97

第二節(jié) 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 97

一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 97
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 97
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 98
二、商品房銷(xiāo)售情況 98
（一）房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積分析 98
（二）房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額分析 99
三、房地產(chǎn)成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交情況 100
（三）寫(xiě)字樓成交情況 100
四、二手房市場(chǎng)分析 100

第三節(jié) 北京市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 102

第四節(jié) 北京市安居工程建設(shè)情況 104

一、保障房項(xiàng)目情況 104
二、保障房開(kāi)工情況 106
三、公租房供應(yīng)規(guī)模 107
四、限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模 107
五、經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 108
六、定向安置房供應(yīng)規(guī)模 109

第五章北京市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 111

第一節(jié) 北京市城市更新現(xiàn)狀 111

一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、北京市城鎮(zhèn)化水平 112
三、北京城市更新的主要運(yùn)作模式 113
（一）“大規(guī)模改造”模式 113
（二）“院落微循環(huán)改造”模式 113
（三）“政府組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規(guī)模改造”模式 114
四、北京市城市更新進(jìn)展 115

第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115

一、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
二、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)模 117
三、北京市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補(bǔ)償 119
四、北京市棚戶區(qū)改造進(jìn)展 120

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 121

一、棚戶區(qū)改造給房企帶來(lái)的利好 121
二、北京市棚戶區(qū)改造近期發(fā)展目標(biāo) 121
三、北京市棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目 122

第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造面臨的問(wèn)題 122

第六章棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 123

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 123

一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 123
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 123
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 125

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 127

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 127
（一）政府運(yùn)作模式 127
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 128
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 130

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 133

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 134

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 140

一、補(bǔ)償方式分析 140
（一）貨幣補(bǔ)償 140
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 141

一、工程項(xiàng)目融資代建制 141
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 141
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 142
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 143

第七章北京市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 144

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 144

一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 144
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 144
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 145

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 145

一、拆遷安置難點(diǎn) 145
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 146
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 146
四、融資難點(diǎn) 146

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 147

一、政府的作用 147
二、開(kāi)發(fā)商的角色 149
三、被拆遷人的配合 150

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 151

一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 151
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 152
（一）前期準(zhǔn)備 152
（二）拆遷實(shí)施 153
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 154

第八章北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 156

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 156

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 156
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 156
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 156
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 156
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 156

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 157

一、定位依據(jù) 157
二、戰(zhàn)略定位 160
三、定位描述 161
四、實(shí)現(xiàn)方式 161
五、效益評(píng)估 162

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 162

一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 163

一、區(qū)域特色原則 163
二、適當(dāng)多樣化原則 164
三、相對(duì)集中原則 164
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 164

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 164

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 164
（一）城市功能設(shè)置 164
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 165
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 166
（一）基礎(chǔ)功能 166
（二）核心功能 166
（三）相關(guān)功能 166

第九章北京市棚戶區(qū)改造案例分析 167

第一節(jié) 京煤工礦棚改項(xiàng)目 167

一、棚戶區(qū)改造背景 167
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 167
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 167
四、棚戶區(qū)改造效益分析 168

第二節(jié) 門(mén)頭溝區(qū)采空棚戶區(qū)改造石門(mén)營(yíng)定向安置房項(xiàng)目 168

一、棚戶區(qū)改造背景 168
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 168
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 169

第三節(jié) 豐臺(tái)區(qū)南苑棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 169

一、棚戶區(qū)改造背景 169
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 169
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 170
四、棚戶區(qū)改造模式分析 170

第四節(jié) 豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 170

一、棚戶區(qū)改造背景 170
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 170
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 171
四、棚戶區(qū)改造模式分析 171

第五節(jié) 北京市其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目案例分析 171

一、通州老城區(qū)棚戶區(qū)改造 171
二、豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)棚戶區(qū)改造 172
三、北京西二環(huán)棚戶區(qū)改造 172

第十章北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資策略 174

第一節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造類(lèi)型及難題 174

一、北京市棚戶區(qū)改造類(lèi)型 174
二、北京市棚戶區(qū)改造難題 174

第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資模式探討 175

一、政府回購(gòu)模式 175
二、市場(chǎng)化運(yùn)作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式 176
五、私募債模式 176

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資建議 176

一、建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造工作機(jī)制 176
二、加大財(cái)政支持力度 176
三、積極拓寬融資渠道 177
四、建立棚戶區(qū)改造資金的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 177

第十一章北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 178

第一節(jié) 招商引資策略 178

一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規(guī)劃為本、配套先行 178
（二）改善環(huán)境、以地招商 178
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 179
（四）動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 179
三、招商操作要點(diǎn) 179

第二節(jié) 整體包裝策略 180

一、總體形象策略 180
二、商業(yè)概念包裝建議 180
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 181
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 182

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 183

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 183
二、招商方式設(shè)定 183
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 183
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 184
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設(shè)定 185
四、招商形象展示設(shè)定 185
五、招商引資計(jì)劃 186
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 186
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 186
（三）招商引資步驟 186

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 187

一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 187
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關(guān)注引資新變化 189

圖表略

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