春節(jié)假期前夕和過(guò)節(jié)期間，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了南京部分一手樓盤(pán)并對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南京樓市有降溫趨勢(shì)，郊區(qū)一手房和部分二手房的大戶(hù)型問(wèn)津者較少，但好地段的房屋、學(xué)區(qū)房的價(jià)格并未出現(xiàn)大幅降溫，反而保持穩(wěn)步上漲。

記者發(fā)現(xiàn)，新政實(shí)施后，包括北京、深圳在內(nèi)的一線城市和南京等熱門(mén)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩級(jí)化趨勢(shì)，郊區(qū)新房和二手大戶(hù)型房屋銷(xiāo)售放緩，好地段、小面積房屋依舊有市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，去年南京樓市迎來(lái)了史上最嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，而差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大，讓南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量在兩個(gè)月內(nèi)驟降六成，高額首付成為眾多買(mǎi)房人的“攔路虎”。

高額首付成為“攔路虎”

成交量?jī)稍麦E降六成

“從2016年年初一直到九月份，南京的房?jī)r(jià)瘋了似上漲，最多的漲了一兩萬(wàn)，翻了兩三倍?！币晃焕夏暇┤烁袊@道。

去年六七月份，南京樓市呈現(xiàn)一派繁榮景象。房?jī)r(jià)的漲幅，是很多人所沒(méi)有預(yù)料到的。實(shí)際，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來(lái)了連續(xù)18個(gè)月的上漲，2015年中旬，原本均價(jià)每平方米幾千元的南京部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)小幅升溫，后一直攀升至每平方米萬(wàn)元，2016年的三月份至七月份，南京房?jī)r(jià)和成交量均出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)，八月份成交量開(kāi)始回落。

而投資客的涌入，讓南京的城市房?jī)r(jià)也迎來(lái)了久違的繁榮。

“前年中下旬到去年三四月份，南京突然出現(xiàn)了大量投資者，他們大量買(mǎi)入房子，有人也有批量購(gòu)買(mǎi)整層的?！币晃荒暇┊?dāng)?shù)刂薪橄蛴浾咄嘎丁?/p>

不過(guò)，2016年9月份開(kāi)始，南京樓市開(kāi)始出現(xiàn)明顯降溫。中國(guó)指數(shù)研究院公布的9月份全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)顯示，南京從8月份的全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第14位，到9月份下滑到第23位。

“去年10月份新政出臺(tái)，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的調(diào)節(jié)，成交量已經(jīng)下降了六成， 新的住房信貸政策讓很多人對(duì)買(mǎi)房望而卻步。讓南京樓市驟然降溫，讓房屋成交量‘?dāng)嘌率健禄年P(guān)鍵，還是差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大?！币晃荒暇┊?dāng)?shù)氐闹薪樨?fù)責(zé)人告訴記者。

除了嚴(yán)格限購(gòu)而外，最為重要的是此次新政進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。根據(jù)新政，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房（指從未購(gòu)置過(guò)住房），按照國(guó)家政策，最低首付款比例不低于30%；而對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商住房貸款的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

“這次限貸政策對(duì)于二手房市場(chǎng)是致命性的，很多原本通過(guò)貸款買(mǎi)得起房的人由于高額首付，都放棄了買(mǎi)房的想法。”上述中介負(fù)責(zé)人表示。

在南京本打算購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的江女士告訴記者，去年9月份她本看好了一套房，由于賣(mài)家出國(guó)，她得等到10月份才可以交易，她一邊等這套房的業(yè)主回國(guó)，一邊看著其他的。然而這一等，卻出了事。國(guó)慶節(jié)過(guò)后，南京樓市新政開(kāi)始執(zhí)行，由于她在外地投資了一套房子，貸款未還清，她在南京購(gòu)房的首付一下子變?yōu)榘顺?，讓她無(wú)力購(gòu)房。而在此前的幾個(gè)月中，大部分銀行首套房的首付比例是25%到30%。

記者了解到，像江女士這種情況的購(gòu)房者很多，高額首付讓他們望而卻步，最終不得不放棄購(gòu)房的想法。嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，讓原本火熱的南京樓市出現(xiàn)大幅降溫，這種情況持續(xù)了近兩個(gè)月的時(shí)間，去年12月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)降至冰點(diǎn)。 

春節(jié)假期還未到，南京市區(qū)的大部分中介門(mén)店已經(jīng)呈現(xiàn)冷清的景象。

走進(jìn)位于湖南路的一個(gè)鏈家門(mén)店，記者看到僅有一位工作人員玩著手機(jī) 。“過(guò)年期間大部分人都休息了，年前年后我們門(mén)店會(huì)派人值班，不過(guò)這段時(shí)間基本不會(huì)有買(mǎi)家上門(mén)?！币晃讳N(xiāo)售人員告訴記者，在春節(jié)前一個(gè)月內(nèi)，總共上門(mén)咨詢(xún)房屋的人不超過(guò)20個(gè)，幾乎沒(méi)人看房。

而在一手房市場(chǎng)，由于限價(jià)，南京大部分新樓盤(pán)的價(jià)格也已處于穩(wěn)定狀態(tài)。

“去年整個(gè)市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，南京一個(gè)月的二手房成交量可達(dá)一萬(wàn)多套，去年底只有三四千套，春節(jié)前更少。”一位南京當(dāng)?shù)胤课葜薪殇N(xiāo)售人員說(shuō)。

不過(guò)，他透露，從今年1月份開(kāi)始，南京整個(gè)樓市明顯在升溫，“買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人特別多，因?yàn)槲逶路莞鱾€(gè)家庭開(kāi)始落戶(hù)了?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅庫(kù)存為24967套，目前全市庫(kù)存消化周期為2個(gè)月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。

一位南京市住建委內(nèi)部人士告訴記者：“去年一年，南京部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大，南京市今年將新開(kāi)工400萬(wàn)平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推動(dòng)一部分棚改項(xiàng)目建設(shè)，解決部分城市低收入人群住房困難的問(wèn)題?！?/p>

買(mǎi)房或更難

2017年價(jià)格成兩級(jí)化趨勢(shì)

目前，因庫(kù)存較少，消化周期較短，南京一房難求的局面短期內(nèi)依然難以得到根本性改觀。而南京房?jī)r(jià)或在博弈中走向兩極化。

記者在南京走訪幾個(gè)新樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，這些樓盤(pán)大多在郊區(qū)，均價(jià)在每平方米2萬(wàn)元-3萬(wàn)元不等，價(jià)格均較高。

“經(jīng)過(guò)去年一年的銷(xiāo)售，南京的新房庫(kù)存已經(jīng)很少，最近開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)更是不多，大部分是去年底開(kāi)盤(pán)剩下的尾房。去年，城北新房大規(guī)模銷(xiāo)售庫(kù)存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城東、河西南，市區(qū)已經(jīng)沒(méi)新房。”一位南京當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。

記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前在南京郊區(qū)的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定幅度下滑，但市區(qū)房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。

“目前市場(chǎng)是一房一價(jià)，部分業(yè)主此前購(gòu)入房子是以投資為主，很多二手房業(yè)主不著急賣(mài)會(huì)堅(jiān)持價(jià)格，好地段的、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒(méi)有降，除非業(yè)主非常著急賣(mài)，價(jià)格會(huì)有浮動(dòng)。不過(guò)，江北、江寧等地區(qū)的二手房會(huì)降一些，部分郊區(qū)的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)下滑，很多換房家庭由于高首付也放棄買(mǎi)房，大戶(hù)型成交價(jià)格有下降趨勢(shì)”，上述中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“部分新房開(kāi)發(fā)商為了加速資金的回收，也可能會(huì)主動(dòng)降低價(jià)格出售?！?/p>